Les courtiers ont-ils perdu le sens de la décence ?

En cette fin de mois d’Août il nous est indiqué par nos correspondants en banque que certains courtiers n’hésitent pas à demander 8.000 à 9.000 € pour monter des dossiers de 150.000 à 300.000 € !

Outre le fait qu’il faut être démuni de toute moralité pour oser demander l’équivalent de plusieurs mois de salaire à un emprunteur juste pour monter un dossier et le déposer en banque, il faut aussi savoir que de telles sommes, si elles sont bien indiquées au dossier banque, vont impacter le calcul du Taux Annuel Effectif global qui empêchera le passage du dossier vis à vis du taux d’usure de la Banque de France.

De ce fait le seul moyen pour que ces courtiers puissent se faire payer de telles sommes est de ne pas les signaler auprès des banques et de mettre un montant d’honoraire modéré au dossier et percevoir ensuite de manière non déclarée le complément de ces honoraires monstrueux.

On peut néanmoins se poser la question concernant les clients qui acceptent de tels honoraires….

Sont-ils naïfs ou ont-ils succombé à des arguments commerciaux bien rodés de la part de ces courtiers qui, faute de dossiers en nombre suffisants, profitent du moindre client trop confiant pour lui soutirer un maximum d’argent.

J’ai connu une période ou le métier de courtier était un beau métier, pratiqué par des gens compétents et qui respectaient leurs clients. Force est de constater que certains pratiquent des méthodes qui ternissent cette image de professionnalisme.

C’est au consommateur d’être vigilant et de savoir distinguer le vrai professionnel du margoulin.

Des hausses de taux significatives sont attendues pour le mois de juin.Le problème est que le taux d’usure de la Banque de France ne bougera pas avant le début du 3ème trimestre soit Juillet 2022.
les banques sont en effervescence car avec une hausse de taux en juin et compte tenu des taux actuels notamment sur les durées de 20 ans et + nous risquons fort de voir le Taux Annuel Effectif global (TAEG) des prêts dépasser les 2.40 % du taux d’usure.Et là, la sanction est immédiate: la banque a interdiction de prêter.Rappelons que le TAEG est un taux calculé en tenant compte du cumul des intérêts, des assurances emprunteurs, des frais de dossier banque, des frais de garantie et des frais de tenue de compte pour la durée du prêt.l’ensemble de ces frais, ajouté au capital emprunté et divisé par le nombre de mois donne une mensualité « fictive » qui permet de calculer le TAEG.exemple: prêt de 150.000 € sur 25 ans avec une assurance emprunteur à 30 € par mois, des frais de dossier banque à 500 € et des frais de garantie à 1650 € et frais de tenue de compte à 2€ par mois.le TAEG ressort à 2.45 % ===> dossier non faisable
et plus le montant emprunté est faible plus l’impact des frais annexeS aggrave le TAEG

Un dossier spécial, détaillant les nouvelles règles en vigueur depuis le 1er janvier 2022, avec les analyses et exemples concrets réalisés par votre courtier de Boulogne sur Mer.Pour tout savoir sur les modalités et conséquences de cette réforme merci de me contacter pour recevoir le dossier complet en PDF.

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Si une chose est certaine, depuis maintenant près de 2 ans, c’est que les prix sur la Côte d’Opale se sont enflammés, portés en cela par la crise Covid qui a incité bon nombre de résidents des grandes agglomérations à acheter une résidence secondaire pour s’échapper vers le grand air…..

Un grand nombre d’acheteurs étrangers ont également investi sur la côte et notamment nos voisins Belges qui faute de pouvoir trouver  chez eux des prix attractifs se sont très naturellement rabattus sur la côte d’Opale.

A tel point que plusieurs communes du littoral s’inquiètent désormais du pourcentage de résidences secondaires qui dépasse assez souvent les 50% du parc immobilier sur les petites stations balnéaires comme Wimereux, Ambleteuse, Audresselles (60%) et avec un exemple frappant à Wissant où le nombre de résidences secondaires représente 70% des habitations.

Cet afflux d’acheteurs sur la côte touche également des communes moins prisées auparavant comme le Portel ou Equihen Plage où les prix ont conuus une forte hausse ces dernières années.                                                             un niveau de prix qui rend difficile l’accès des ménages modestes à la propriété dans leurs communes d’origine.

Résultat: les ménages désirant acquérir leur résidence principale se tournent vers des agglomérations moins visées par les acheteurs extérieurs et bien sur les prix ont également grimpés de manière conséquente.

A ce jour les biens en vente se font rares et chers et trouvent preneur très rapidement.

Jusqu’à quand ?

Nous avions connu la même situation dans les années 2007 – 2008 où avant blocage du marché immobilier en 2009 les prix s’étaient envolés pour arriver au niveau actuellement atteint.

or, en 2010 a commencé un dégonflage de la bulle immobilière sur notre secteur qui à l’année 2015 nous faisait constater une baisse des prix de vente de 25 % . Un bien acheté 200.000 € en 2009 voyant son estimation souvent ramenée à 150.000 € en 2015.

Quand sera-t-il cette fois ?

Nul ne peut le prédire mais il faut souvent garder à l’esprit que les phénomènes économiques ont une certaine tendance à se reproduire lorsque les éléments les composant sont réunis.

 

en février et surtout en mars 2022 nous assistons à une hausse importante des taux , entre 0.30 et 0.40 % par rapport à la fin d’année 2020.

concrètement sur un prêt de 100.000 € sur 20 ans cela se traduit par une hausse de 15 € de la mensualité.

sur les prêts à 25 ans les banques se montrent très frileuses et augmentent leurs taux de manière conséquente à tel point que le taux d’usure de la banque de France peut être rapidement dépassé lors du calcul du TAEG

Jeudi 17 décembre 2020

 

Bruno Le Maire vient d’annoncer que les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont assouplies. En effet, les taux et la durée d’endettement maximum sont allongés.

(Source BFM Immo)

– Le Haut Conseil de stabilité financière, qui associe entre autres le ministère de l’Économie et la Banque de France, a décidé jeudi d’assouplir les règles limitant l’octroi de crédits immobiliers, mais en rendant leur suivi obligatoire pour les banques, a annoncé le ministre de l’Economie Bruno Le Maire.

La durée maximum d’endettement va passer de 25 à 27 ans,

Le taux maximum d’endettement sera porté à 35% contre 33% précédemment.

Et le volume de dérogation à ces règles passera de 15% à 20% de l’ensemble des crédits octroyés, a détaillé le ministre auprès de journalistes.

Relevant cependant que « certaines banques n’ont pas respecté suffisamment les règles« , qui étaient jusqu’à présent des recommandations, Bruno Le Maire a annoncé qu’il allait « dans les semaines qui viennent », avec la Banque de France et le superviseur de la finance ACPR, définir « les modalités juridiques pour rendre ces dispositions contraignantes ».

NOUVEAU PRET ACTION LOGEMENT A 0.50%             réservé aux salariés du secteur privé dans une entreprise de + de 10 salariés

 

Un prêt pouvant aller jusqu’à 40 000 euros, remboursables sur 25 ans, à un taux de 0,5% (hors assurance) peut vous être accordé par Action Logement si vous répondez aux conditions de ressources exigées. Et même si vous les dépassez de peu, vous avez intérêt à tenter votre chance.

Montant d’emprunt plus élevé, taux d’intérêt plus compétitif, durée de remboursement allongée… Action Logement que l’on connaît aussi sous le nom du 1% logement ou du 1% patronal fait évoluer son offre de prêt d’accession à la propriété avec des conditions encore plus avantageuses.

Il permet désormais aux salariés d’emprunter sur 25 ans à un taux réduit de 0,5% (hors assurance), contre 1% avant le mois de septembre dernier, pour acquérir un logement neuf ou ancien en tant que résidence principale.

Ces prêts d’un montant maximal de 40 000 euros, contre 20 000 euros auparavant mais ne pouvant dépasser 40% de la transaction totale, sont financés grâce à la participation des entreprises.

Cette offre est soumise à des conditions de revenus même si, « il pourra être admis jusqu’à 20% de bénéficiaires ayant un revenu fiscal de référence supérieur à des plafonds de ressources réglementaires », précise Action Logement.

Voici les plafonds de ressources utilisés pour l’année 2020 (à retrouver dans votre avis d’impôt 2019 sur les revenus 2018) :

REVENU FISCAL DE REFERENCE

Plafonds de ressources 2020 applicables au Prêt Accession	Zone du logement
	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 / C	DOM/TOM
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 408 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 681 €	37 938 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €	45 623 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	89 976 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €	55 077 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €	64 790 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	73 018 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 13 421 €	+ 12 286 €	+ 8 990 €	+ 8 089 €	+ 8 149 €

 

En ce mois d’octobre, les fonctionnaires peuvent bénéficier de super taux pour leurs projets immobiliers.

A partir de 0.75 % sur 20 ans en fonction des revenus et de leur apport personnel.

Il serait dommage de ne pas en profiter maintenant

Les banques sont en train de revoir leurs grilles de taux quasiment en simultanée pour ce début Avril.

la cause avancée serait l’impact des mesures de soutien aux entreprises qui va les obliger à prêter à un taux dérisoire pour soutenir l’économie et de ce fait mobiliser des capitaux conséquents qu’ils ne pourront pas leur procurer de rémunération sur l’argent prêté.

ce sont donc malheureusement les particuliers dans leur grande majorité qui vont supporter cet état de chose en voyant les taux de prêts immobiliers augmenter pour compenser la perte de marge bénéficiaire des banques.